E-kartoteka
Z pozoru niewielki balkon może stać się dużym problemem – zwłaszcza gdy pojawią się pęknięcia, odpadający tynk czy przecieki do mieszkań poniżej. Wielu właścicieli mieszkań w blokach i kamienicach zastanawia się wtedy: czy muszę naprawić balkon na własny koszt, czy to jednak obowiązek wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni? Odpowiedź – jak to często bywa w prawie budowlanym i mieszkaniowym – brzmi: to zależy. W tym artykule przyjrzymy się przepisom, orzecznictwu i praktycznym wskazówkom, które pomogą ustalić, kto naprawdę odpowiada za stan techniczny balkonów.
Spis treści
Jak ustalić odpowiedzialność zarządcy nieruchomości?
Jak zadbać o właściwy stan techniczny balkonów?
Jakie obowiązki ciążą na zarządcy nieruchomości?
Kto powinien zająć się naprawą balkonu?
Postaw na profesjonalne zarządzanie nieruchomością z Grupą Biurowiec
Jak ustalić odpowiedzialność zarządcy nieruchomości?
W uproszczeniu można przyjąć, że balkon przypisany do lokalu stanowi własność właściciela danego mieszkania. Sytuacja komplikuje się jednak, gdy mowa o konstrukcji balkonu oraz jego zewnętrznej elewacyjnej części. Te elementy traktowane są zazwyczaj jako część wspólna budynku, co oznacza, że obowiązek ich utrzymania spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej. W niektórych przypadkach odpowiedzialność ta przechodzi również na zarządcę nieruchomości, zwłaszcza jeśli umowa o zarządzanie obejmuje nadzór techniczny nad nieruchomością wspólną.
Co to oznacza w praktyce? To, że jeśli dojdzie do wypadku – np. odpadnie fragment płyty balkonowej lub dojdzie do przecieku – a winę ponosi zaniedbana konstrukcja, odpowiedzialność może ponieść zarówno wspólnota, jak i zarządca.
Jak zadbać o właściwy stan techniczny balkonów?
Świadomość, że do obowiązków zarządcy nieruchomości należy dbanie o stan techniczny balkonu, szczególnie jego konstrukcji, oznacza również odpowiedzialność za potencjalne skutki zaniedbań. Jeśli dojdzie do awarii lub nieszczęśliwego wypadku, a protokoły kontroli technicznej wykażą zaniechania, odpowiedzialność prawna spoczywa na zarządzie wspólnoty.
Jakie obowiązki ciążą na zarządcy nieruchomości?
Art. 61. Prawo budowlane – Obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany do:
„Utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym”,
„Użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska, zdrowia i życia ludzi, a także bezpieczeństwa mienia”,
„Zapewnienia, z uwzględnieniem przewidywanego okresu użytkowania, bezpieczeństwa konstrukcji obiektu, bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-zdrowotnego, ochrony środowiska oraz odpowiednich warunków użytkowych”.
Do najważniejszych zadań zarządcy należy organizowanie okresowych kontroli technicznych budynku, zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane.
Art. 62 ust. 1. Prawo budowlane – Kontrole okresowe
Obiekty budowlane powinny być poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
„Co najmniej raz w roku – polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, w tym m.in. balkonów, loggii i tarasów”.
Zazwyczaj takie kontrole muszą odbywać się przynajmniej raz do roku, a w przypadku obiektów wielkopowierzchniowych – nawet dwa razy do roku. Nie chodzi jednak o samo „odhaczenie” obowiązku. Ważne jest, aby powierzyć przegląd rzetelnej firmie technicznej, która faktycznie zweryfikuje stan wszystkich balkonów – zarówno konstrukcji nośnej, jak i stanu balustrad, izolacji przeciwwilgociowej czy nawierzchni.
Dzięki temu można szybko wykryć i zniwelować ewentualne usterki, zanim staną się realnym zagrożeniem. Naprawa balkonu w odpowiednim czasie jest zawsze tańsza niż konsekwencje wynikające z opóźnień – nie tylko finansowe, ale i prawne czy wizerunkowe dla wspólnoty.
Kto powinien zająć się naprawą balkonu?
W praktyce odpowiedzialność za wykonanie napraw balkonów zależy od tego, co dokładnie uległo uszkodzeniu. Jeśli chodzi o powierzchnię użytkową balkonu, np. płytki czy barierki, często to właściciel lokalu musi samodzielnie podjąć działania. Natomiast w przypadku uszkodzeń płyty nośnej, izolacji czy przecieków do lokali poniżej – odpowiedzialność przechodzi na wspólnotę mieszkaniową lub zarządcę budynku, który odpowiada za utrzymanie części wspólnych w stanie bezpiecznym dla użytkowników.
Wszystkie te obowiązki powinny być jasno określone w regulaminie wspólnoty, umowie zarządzania lub statucie spółdzielni. W razie sporu – warto skonsultować się z prawnikiem lub rzeczoznawcą budowlanym.
Podsumowanie
Utrzymanie balkonów w dobrym stanie technicznym to nie tylko obowiązek prawny, ale także kwestia odpowiedzialności za bezpieczeństwo mieszkańców. Regularne kontrole, współpraca z doświadczonymi inspektorami i szybka reakcja na nieprawidłowości to fundamenty dobrej praktyki zarządzania nieruchomością. W razie wątpliwości warto pamiętać, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej odpowiada za konstrukcję, a właściciel lokalu za jego wykończenie – chyba że ustalono inaczej.
Jeśli potrzebujesz pomocy w interpretacji przepisów lub organizacji przeglądów technicznych balkonów – skontaktuj się z doświadczonym zarządcą nieruchomości lub kancelarią specjalizującą się w prawie mieszkaniowym.
Postaw na profesjonalne zarządzanie nieruchomością z Grupą Biurowiec
Zarządzanie stanem technicznym balkonów, przeglądy budowlane, nadzór nad częściami wspólnymi czy współpraca z wykonawcami – to tylko część obowiązków, które spoczywają na profesjonalnym zarządcy nieruchomości. Jeśli chcesz mieć pewność, że Twoja wspólnota mieszkaniowa lub inwestycja komercyjna jest w dobrych rękach, postaw na doświadczenie Grupy Biurowiec. Obsługujemy zarówno klientów indywidualnych, jak i firmy – krajowe oraz zagraniczne – oferując kompleksowe zarządzanie i administrowanie nieruchomościami. Powierzając nam opiekę nad swoją nieruchomością, zyskujesz spokój, przejrzystość działań i realną kontrolę nad jej stanem technicznym oraz wartością rynkową.