Wspólnota mieszkaniowa - czym jest i jakie są jej obowiązki?

Ogół właścicieli, których lokale mieszkalne znajdują się na terenie tej samej nieruchomości nazywany jest wspólnotą mieszkaniową. Tworzy się ona z mocy samego prawa, a więc w momencie ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego i bez konieczności zawiązywania między właścicielami lokali umów ani podejmowania uchwał.

Zgodnie z Ustawą o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku można wyodrębnić dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

  • małą (do 7 lokali) – gdzie zarządzanie nieruchomością odbywa się na zasadzie przepisów o współwłasności. Oznacza to, że do wykonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli. Bez jednomyślnie podjętej decyzji każdy współwłaściciel ma prawo wystąpić o rozstrzygnięcie do sądu
  • dużą (od 8 lokali) – gdzie zarządzanie nieruchomością wymaga uchwały właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na dokonanie takich czynności. Decyzja może zapaść większością głosów liczoną według udziałów. Tego typu uchwały mogą być podejmowane na zebraniu wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów wyrażonych na piśmie. Każdy właściciel lokalu należącego do dużej wspólnoty mieszkaniowej ma prawo zaskarżyć uchwałę, gdy:
    • narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością;
    • w inny sposób narusza interesy właściciela.

Jakie prawa i obowiązki mają właściciele lokali, czyli wspólnota mieszkaniowa?

  • wszyscy właściciele mogą korzystać z części wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem, przy czym zobowiązani są do korzystania w taki sposób, aby nie utrudniać go innym współwłaścicielom.
  • wszyscy właściciele ponoszą koszty związane z wydatkami na utrzymanie części wspólnych,
  • każdy właściciel ponosi wydatki konieczne dla utrzymania własnego lokalu,
  • każdy właściciel ma obowiązek utrzymać lokal w należytym stanie – dotyczy to również balkonów i tarasów.
  • wszyscy właściciele są zobowiązani do przestrzegania zasad dotyczących porządku domowego – z reguły są one spisane w formie regulaminu i wywieszone w ogólnodostępnym miejscu,
  • każdy właściciel jest zobowiązany do udostępniania lokalu w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu bądź usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej.

    Szczegółowy zakres praw i obowiązków zamieszczony jest w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali oraz określony odrębnie i indywidualnie w Regulaminach Osiedli.