E-kartoteka
Zgodnie z przepisami, powinnością wspólnoty mieszkaniowej jest wybór organu lub jednostki zobowiązanej między innymi, do racjonalnego gospodarowania nieruchomością czy reprezentacją w kontaktach z instytucjami. W tym zakresie istnieje możliwość skorzystania z jednej z dwóch ustanowionych przez ustawodawcę opcji, a mianowicie:
- z zarządu właścicielskiego,
- z zarządu powierzonego.
Są to alternatywne formy zarządzania, a jako takie ? nie mogą istnieć jednocześnie. Mniejsze wspólnoty często decydują się na wybór pierwszej opcji, jednak nie jest to regułą. Zarząd powierzony ustanowiony w trybie art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali, jest w porównaniu rozwiązaniem o tyle atrakcyjnym, że pozwala na przekazanie wyspecjalizowanej zewnętrznej jednostce organizacyjnej bez osobowości prawnej, osobie trzeciej prawnej lub fizycznej, zakresu obowiązków określonych w umowie notarialnej regulującej uprawnienia oraz obowiązki.
Zarząd powierzony – podstawy prawne i orzecznictwo sądów
Kwestia umocowania do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, która powierzyła zarząd jednostce zewnętrznej, rozwiązana jest zapisami Ustawy o własności lokali oraz orzecznictwem Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r. (sygn. III CZP 129/08). Analiza zapisów narzuca jednak rozróżnienie zakresu obowiązków, jaki przypada zarządcy realizującemu zadania powierzone w ramach zarządzania nieruchomością udzielonego w trybie art. 18 ust. 1 UWL oraz te realizowane przez zarząd jako organ wspólnoty (art. 21 UWL). W związku z tym, że zarządca nie działa jako organ, do wykonywania czynności w imieniu wspólnoty mieszkaniowej potrzebuje stosownego pełnomocnictwa (art. 96 KC oraz art. 86 i 87 KPC), a do uregulowania zakresu umocowania niezbędna jest umowa notarialna.
Zakres kompetencji jednostki, której powierzono zarząd
Zasadniczo, zakres praw oraz obowiązków zarządu powierzonego reguluje umowa w formie aktu notarialnego lub umowa notarialna o ustanowieniu odrębnej własności lokali. W jej ramach wspólnota mieszkaniowa może ściśle określić powierzone osobie trzeciej lub firmie zarządzającej zadania, ale też nie ma obowiązku tego robić – w takim przypadku zastosowanie mają przepisy wynikające ze wspomnianej już wcześniej Ustawy o własności lokali.